Studio Associato – Pomati Schiavi Manera

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF, residenti o meno nel territorio dello Stato che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, e ne sostengono le relative spese. Tali soggetti sono:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce;
• soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• detentori (locatari, comodatari) dell’immobile;
• familiari conviventi;
• coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• conviventi more uxorio;
• futuro acquirente.

Di seguito i chiarimenti forniti nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.7/e del 4 aprile 2017.

Detentore

La detrazione spetta ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile sussista al momento di avvio dei lavori e risulti da un atto (contratto di locazione o di comodato) regolarmente registrato. La data di inizio dei lavori deve essere comprovata dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Soci di cooperative

La detrazione spetta ai soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi, e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, ai soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori). Questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione. La detrazione non spetta alla cooperativa edile formata dai proprietari delle unità immobiliari che hanno provveduto alla sua costituzione per avviare la ristrutturazione dello stabile.

Familiare convivente

La detrazione spetta al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento. Per familiari, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Per fruire della detrazione non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato, essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi. Lo status di convivenza, deve, sussistere già al momento in cui si attiva la procedura ovvero, come sopra detto per i detentori, alla data di inizio dei lavori. La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per gli interventi effettuati su una qualsiasi delle abitazioni in cui si esplica la convivenza, purché tale immobile risulti a disposizione. La detrazione non spetta, quindi, per le spese riferite ad immobili a disposizione di altri familiari (ad esempio il marito non potrà fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione di un immobile di proprietà della moglie dato in comodato alla figlia) o di terzi. Non è invece richiesto che l’immobile oggetto dell’intervento sia adibito abitazione principale del proprietario o del familiare convivente.

Convivente more uxorio

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 la detrazione spetta al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato. La disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella convivenza che si esplica ai sensi della legge n. 76 del 2016 (c.d. legge Cirinnà). Il convivente more uxorio che sostenga le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dal richiamato art. 16-bis, può, quindi, fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi. Così, ad esempio, può fruire della detrazione anche per le spese sostenute per interventi effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza anche se diversa dall’abitazione principale della coppia. 

Futuro acquirente

La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato. Occorre altresì che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico.

Lavori eseguiti in proprio

Il contribuente che esegue in proprio i lavori ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati che può essere anche precedente all’inizio dei lavori.

Condominio

Il condominio negli edifici costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.),ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. E' prevista la nomina di un amministratore condominiale qualora i condòmini siano in numero superiore a otto. Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà. È l’amministratore che, per gli interventi sulle parti comuni, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e, nella generalità dei casi agli altri adempimenti relativi alla detrazione. Per i lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, l’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultino:

• le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione,
• gli elementi identificativi del condominio,
• l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento,
• la quota parte millesimale imputabile al condòmino.

Tale documento deve essere rilasciato dall’amministratore solo in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino. L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli uffici.

Ai fini della detrazione relativa alle spese per gli interventi effettuati sulle parti comuni, nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota relativa alla spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione. Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che potrà portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota millesimale relativa alla spese in questione il convivente dovrà indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

Condominio minimo

Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. Se ogni condomino ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale. 

Unico proprietario di un intero edificio

Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e pertanto non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.

Vendita dell’immobile

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato. Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale la donazione. Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili. In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia esso costituito a titolo oneroso o gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali. Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore. La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile, perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.