Le regole previste per la spettanza del superbonus in caso di vendita dell'immobile sono le stesse di quelle previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficientamento energetico degli edifici, inclusi quelli antisismici e quelli finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, nonché quelli di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Di norma in caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di efficientamento energetico con detrazione maggiorata, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d'imposta, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.
Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale.
In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.
L'Agenzia specifica che nonostante il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione .
Il tema è stato affrontato anche dalla Circolare 08/07/2020, n. 19 /E ( pag. 250 e 351) che ha ribadito che in caso di vendita dell'immobile la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti. Nello stesso atto di compravendita potrà infatti essere derogato a questa norma, e il cedente, che ha sostenuto la spesa, puo' riservarsi la detrazione in luogo di cederla all'acquirente.
Se nell'atto di compravendita non viene indicato nulla, il venditore per riservarsi la detrazione puo' successivamente stipulare una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si da atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. La regola si applica non solo alle compravendite a titolo oneroso ma anche a quelle gratuite, come la donazione o anche nella permuta.
La circolare 19/E 2020 continua prendendo in esame in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, chiarendo che in questo caso le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
Il trasferimento della detrazione avviene solo se si cede l'intero immobile e non nel caso di cessione di una sola quota dell’immobile.
La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.
