Alla fine del 2025 si è tanto parlato di nuovi condoni edilizi e sanatorie, tanto per l'approvazione in data 4 dicembre della bozza Disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia e delle costruzioni, quanto perchè si era previsto inizialmente di emendare la Legge di Bilancio 2026 con anche norme per l'edizilia, poi in ultimo non confermate.
Il DDL è fermo alla Ragioneria poichè le misure sono onerose.
La riforma dell’edilizia è molto attesa da cittadini, imprese e professionisti così che, l’approvazione del Ddl era stata salutata come un segnale importante, richiesto da tutto il settore.
Chiusa la legge di bilancio 2026, si facevano ipotesi di un avvio rapido dei lavori parlamentari a inizio 2026, per arrivare con i decreti delegati in tempo utile per la fine della legislatura, in calendario nel 2027.
Questo avvio rapido non c’è stato e dopo due mesi e mezzo il Ddl non è ancora approdato in Parlamento e risulta sotto esame della Ragioneria generale dello Stato.
I rilievi avanzati al ministero delle Infrastrutture dall’organo che vigila sulla compatibilità finanziaria delle leggi sarebbero molti e potrebbero tenere il testo bloccato ancora per molte settimane. Anche se le associazioni di imprese stanno invocando un rapido sblocco, per completare la riforma entro la legislatura.
Riepiloghiamo intanto le misure attese da tutti gli operatori del settore ma anche da cittadini e imprese.
Nuovo Codice dell’Edilizia: cosa contiene
In data 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini, del Ministro per le riforme istituzionali e la semplificazione normativa Maria Elisabetta Alberti Casellati e del Ministro per la pubblica amministrazione Paolo Zangrillo, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
In particolare, la delega autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Si ricorda che il testo fa seguito al decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, cosiddetto “Salva casa”, che ha operato una prima semplificazione.
L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni ha la finalità, inoltre, di porre chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi.
L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.
Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici.
Infine, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio.
Nuovo Codice dell’Edilizia: sanatorie e vecchi condoni
Secondo quanto previsto dal testo approvato in data 4 dicembre 2025 si dovrebbero poter sanare le difformità edilizie minori, cioè quelle che:
- non modificano in modo sostanziale l’edificio;
- rispettano le norme urbanistiche vigenti oggi;
- erano realizzate nel rispetto delle regole edilizie del momento in cui furono costruite.
Per queste situazioni, sarà possibile ottenere un titolo in sanatoria, a condizione di mettere in sicurezza l’immobile e adeguarlo, se necessario, alle norme tecniche attuali (es. antisismica, barriere architettoniche, risparmio energetico).
Un altro punto chiave che si vuole affrontare è quello dei vecchi condoni edilizi.
Il disegno di legge prevede che le domande presentate ai sensi delle leggi del 1985, 1994 e 2003 (i famosi tre condoni) ma mai definite, dovranno essere chiuse entro una scadenza certa.
Attenzione: non si tratta di un condono generalizzato.
Le nuove norme:
- non azzerano gli abusi;
- non cancellano sanzioni;
- non ammettono interventi gravi o in aree vincolate.
Si punta invece a uniformare a livello nazionale le regole sulle difformità edilizie minori, semplificare la burocrazia e sbloccare situazioni rimaste ferme per anni.
Nuovo Codice dell’Edilizia: operatività delle nuove norme
Il disegno di legge fissa 12 mesi di tempo al Governo per adottare i decreti attuativi.
È in quei testi che saranno definiti:
- i tipi di difformità sanabili;
- la procedura da seguire;
- i termini per presentare la domanda;
- le condizioni per regolarizzare immobili esistenti.
Il 2026 è l'anno dei lavori su queste norme che dovranno definire il perimetro di azione con l'intento di:
- sbloccare compravendite immobiliari ferme per difformità non risolte;
- ridurre il contenzioso con i Comuni;
- dare certezza giuridica agli immobili.
