Studio Associato – Pomati Schiavi Manera

Come è noto nella dichiarazione dei redditi è possibile avere una detrazione per le spese sostenute per gli interessi passivi sui mutui accesi dal contribuente. Le regole variano al variare del tipo di mutuo. 

In merito ai mutui per l'acquisto della abitazione principale, prima del dettaglio, ricordiamo che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Detrazione interessi 2025 per mutui prima casa

Per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2024, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Tra gli oneri accessori detraibili, a titolo di esempio, vi sono:

• la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
• le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Sono invece escluse dalla detrazione le spese: 

• di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo,
• inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita; 
• per imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;
• per l’incasso delle rate di mutuo.

Detrazione interessi 2025 per mutui prima casa: co-intestazione

In linea generale, in caso di mutuo intestato a più soggetti, ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi nei limiti previsti da ogni tipologia e quindi non è possibile portare in detrazione la quota degli interessi sostenuti per conto di familiari fiscalmente a carico. 

Unica eccezione a tale regola riguarda i mutui stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. 

Nel caso in cui il mutuo sia cointestato tra i due coniugi, di cui uno fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote. 

La condizione di coniuge fiscalmente a carico deve sussistere nell’anno d’imposta in cui si fruisce della detrazione. 

È necessario verificare sempre gli intestatari direttamente dal contratto di mutuo in quanto, a volte, nelle ricevute rilasciate dagli istituti di credito, non sono sempre riportati tutti gli intestatari. 

Inoltre, ai fini della detrazione, dall’anno d’imposta 2020, spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”.

Le ricevute quietanzate rilasciate dal soggetto che ha erogato il mutuo (banche o poste) relative alle rate di mutuo pagate e la certificazione annuale concernente gli interessi passivi pagati sono ritenute idonee a soddisfare i requisiti di tracciabilità.

Interessi mutui prima casa: dove indicarli nel 730/2025

Le spese per interessi passivi sui mutui per l'acquisto della abitazione principale vanno indicati nel quadro E al rigo E7.  La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro. 

Rigo E7: indicare gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale:

• nella colonna 1 indicare gli importi corrisposti nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre 2021. L’importo indicato in colonna 1 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “7”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 7;
• nella colonna 2 indicare gli importi pagati nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 2022 e l’importo degli interessi relativi ai mutui per cui dal 1° gennaio 2022 è intervenuto un accollo/subentro/rinegoziazione. In questi casi per data di stipula del mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/ del mutuo. L’importo indicato in colonna 2 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “48”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 48.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Attenzione al fatto che, in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. 

Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.

Tabella di riepilogo