Un credito garantito da ipoteca viene ceduto alla banca per ottenere un finanziamento: l'Agenzia delle Entrate, con l'interpello n. 182/2026, chiarisce quando l'annotazione nei registri immobiliari è esente dall'imposta ipotecaria.
L'annotazione nei registri immobiliari della cessione di un credito garantito da ipoteca volontaria può beneficiare dell'esenzione dall'imposta ipotecaria, quando la cessione è effettuata a garanzia di un finanziamento a medio o lungo termine soggetto al regime dell'imposta sostitutiva.
È quanto chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 182/2026, che esamina l'applicazione degli articoli 15 e seguenti del DPR n. 601/1973 alle formalità ipotecarie connesse alle operazioni di finanziamento.
Il chiarimento individua le condizioni necessarie per applicare l'agevolazione, sottolineando l'importanza del collegamento tra la cessione del credito e il finanziamento bancario.
Cessione del credito a garanzia del finanziamento: il caso esaminato
L'interpello trae origine da un quesito presentato da un notaio incaricato della stipula di un finanziamento a medio-lungo termine tra una società per azioni e una banca.
Per il finanziamento è prevista l'applicazione del regime dell'imposta sostitutiva di cui all'articolo 17 del DPR n. 601/1973.
A garanzia della restituzione delle somme ricevute, la società intende cedere alla banca, pro solvendo, un proprio credito già assistito da ipoteca volontaria.
La cessione richiede l'annotazione del trasferimento del credito a margine dell'iscrizione ipotecaria originaria, secondo quanto previsto dall'articolo 2843 del Codice civile.
Il notaio chiede quindi se tale formalità possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta ipotecaria, considerando la funzione di garanzia svolta dalla cessione nell'ambito del nuovo finanziamento.
Imposta sostitutiva sui finanziamenti: quali atti sono esenti?
L'Agenzia richiama l'articolo 15 del DPR n. 601/1973, che disciplina il trattamento fiscale delle operazioni di finanziamento a medio e lungo termine.
La disposizione prevede un regime agevolativo che comprende, oltre al finanziamento, anche gli atti, i contratti e le formalità inerenti alla sua esecuzione, modificazione ed estinzione, comprese le garanzie e le cessioni di credito collegate.
In presenza dei requisiti previsti, il regime dell'imposta sostitutiva si applica in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.
L'articolo 17 stabilisce, tuttavia, una condizione fondamentale: l'opzione per l'imposta sostitutiva deve essere esercitata per iscritto nell'atto di finanziamento.
Per stabilire se anche l'annotazione della cessione del credito possa beneficiare dell'esenzione, occorre quindi verificare l'effettiva inerenza dell'atto all'operazione finanziaria.
La risposta delle Entrate: esenzione anche per l’annotazione ipotecaria
L'Agenzia delle Entrate riconosce che la cessione pro solvendo di un credito assistito da ipoteca volontaria, effettuata a garanzia del rimborso di un finanziamento, rappresenta un atto funzionale all'operazione bancaria.
La garanzia ipotecaria segue il credito trasferito e l'annotazione nei registri immobiliari è necessaria per rendere efficace il trasferimento dell'ipoteca secondo l'articolo 2843 del Codice civile.
Richiamando la giurisprudenza della Cassazione, in particolare le sentenze n. 1957/2019 e n. 11749/2025, l'Agenzia evidenzia che la cessione del credito deve inserirsi nella struttura del contratto di finanziamento come elemento funzionale alla garanzia, e non costituire un'operazione meramente accidentale.
Di conseguenza, l'annotazione del trasferimento del credito garantito da ipoteca volontaria può essere esentata dall'imposta ipotecaria, purché la cessione garantisca un finanziamento per il quale sia stata validamente esercitata l'opzione per il regime sostitutivo.
Le condizioni per beneficiare dell’esenzione
La risposta n. 182/2026 individua alcuni elementi determinanti per il riconoscimento dell'agevolazione:
- il finanziamento deve possedere i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla disciplina dell'imposta sostitutiva;
- l'opzione per il regime agevolato deve risultare espressamente dall'atto di finanziamento;
- la cessione del credito deve essere effettuata a garanzia del finanziamento;
- la finalità di garanzia deve emergere chiaramente dalla lettura del contratto di finanziamento.
Quest'ultima condizione rileva sia quando la cessione viene stipulata contestualmente al finanziamento, sia quando interviene successivamente.
Cosa cambia per banche, imprese e notai?
Il chiarimento conferma che l'esenzione non dipende esclusivamente dalla natura dell'atto di cessione, ma dal suo effettivo collegamento con l'operazione finanziaria agevolata.
Per le operazioni assistite da crediti ipotecari assume quindi particolare importanza la corretta formulazione del contratto di finanziamento, dal quale deve risultare la funzione di garanzia della cessione.
L'esenzione dall'imposta ipotecaria non è automatica per qualsiasi trasferimento di credito ipotecario, ma richiede il rispetto delle condizioni indicate dall'Agenzia delle Entrate.
