Le pertinenze situate nel cortile in fabbricato distinto da quello principale come incidono nel calcolo del limite di spesa del superbonus?
Nel caso oggetto dell'interpello il fabbricato principale è strutturato come condominio con accesso a due abitazioni tramite il vano scala condominiale e le due unità immobiliari residenziali non sono quindi funzionalmente indipendenti né hanno accesso autonomo dall'esterno.
Il fabbricato pertinenziale di proprietà del coniuge dell'Istante è inserito nell'area cortiliva. Le due pertinenze sono autonomamente accatastate (un'autorimessa e una cantina).
L'agenzia delle entrate con Risposta a interpello n 806 del 13 dicembre fornisce chiarimenti su come incidono le pertinenze distinte dal fabbricato principale e site nel cortile, nel limite di spesa per fruire del superbonus.
Innanzitutto si riepiloga che l'istante in qualità di coniuge convivente di uno dei due condòmini, intende sostenere le spese per gli interventi antisismici che saranno effettuati:
1) sulle parti comuni dell'edificio principale in condominio;
2) demolendo e ricostruendo l'edificio "accessorio" e separato composto da due pertinenze dell'abitazione di proprietà del coniuge.
Successivamente si ricorda che con la Circolare n. 24/E del 2020 è stato chiarito che, in base al richiamo contenuto nel comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, all'articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici in condominio, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Con la medesima circolare n. 24/E del 2020, è stato, peraltro, chiarito che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
La Circolare n. 30/E del 2020 ha inoltre, specificato che conformemente a quanto previsto per l'ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.
In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.
Inoltre, anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l'ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell'unità immobiliare di proprietà del coniuge dell'Istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale.
Superbonus e spese per interventi su pertinenze distinte dal fabbricato principale
Va inoltre precisato che relativamente alle spese sostenute per l'intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico delle due pertinenze, si precisa che l'Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro.
In conclusione, l'Agenzia riassume che l'Istante – in qualità di coniuge convivente del proprietario degli immobili oggetto di intervento – può calcolare la detrazione con i predetti due distinti limiti di spesa:
- per gli interventi condominiali il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari di cui si compone l'edificio in condominio). Resta fermo che, come sopra precisato, la detrazione spetterà all'Istante in funzione della spesa a lui imputata in base ai criteri esposti in precedenza ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare;
- per l'intervento di demolizione e ricostruzione delle due pertinenze sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro.
