Il decreto legge 7 maggio 2026 n. 66, recante «Disposizioni urgenti per il Piano Casa» ha concluso il proprio iter parlamentare: il Senato lo ha approvato definitivamente il 1° luglio 2026 e il testo è stato promulgato dal Presidente della Repubblica come legge 2 luglio 2026 n. 116, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, insieme al testo del decreto coordinato con la legge di conversione.
La legge è entrata in vigore il 4 luglio 2026, giorno successivo alla pubblicazione. Ai sensi dell'articolo 15, comma 5, della legge n. 400/1988, le modifiche introdotte in sede di conversione hanno efficacia dalla medesima data.
Il provvedimento, nel testo definitivo, si articola in quattro capi e 18 articoli (includendo gli articoli aggiuntivi introdotti dalla legge di conversione, numerati come 4-bis, 4-ter, 9-bis, 9-ter, 11-bis e 11-ter), confermando le tre finalità dichiarate:
- incrementare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili tramite edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata;
- tutelare i conduttori ERP in condizione di morosità incolpevole;
- adottare misure strutturali di contrasto al disagio abitativo.
I destinatari restano ampi e diversificati: giovani, studenti universitari fuori sede, lavoratori fuori sede sia privati sia pubblici (con riferimento specifico a personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e delle Forze armate), giovani coppie, genitori separati e anziani in forme di cohousing intergenerazionale.
Programma straordinario da 970 milioni e riscatto degli alloggi ERP
L’articolo 2 conferma, senza modifiche sostanziali rispetto al testo licenziato dalla Camera, il Programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, finanziato con 970 milioni di euro nel periodo 2026-2030 (116 milioni nel 2026, fino a 230 milioni nel 2030) e gestito tramite convenzione con INVITALIA S.p.A., quale «soggetto gestore».
Sul fronte dell’accesso alla proprietà, l’articolo 5, riscritto integralmente in sede di conversione, pur mantenendo l’impianto originario, conferma l’obbligo per il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il MEF e il Ministro per gli affari regionali e le autonomie, di adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione (quindi entro il 2 settembre 2026) un decreto interministeriale che disciplini le procedure di alienazione degli alloggi ERP, previa intesa in Conferenza unificata.
Resta confermato il diritto di opzione per l’acquisto in favore degli assegnatari non morosi e non proprietari di altra abitazione.
Fondi di garanzia per morosità, disabilità grave e studenti fuori sede
Sul versante del sostegno economico, l'articolo 4 conferma il Fondo di garanzia per la morosità incolpevole, con dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027, a copertura del rischio di insolvenza dei conduttori di alloggi ERP per cause non imputabili alla loro volontà, con surroga del Fondo nei diritti del locatore entro i limiti delle somme erogate.
Sono confermati anche i due articoli aggiuntivi introdotti in prima lettura e mantenuti nel testo definitivo:
| Articolo | Contenuto | Risorse |
|---|---|---|
| Art. 4-bis | Priorità nel Fondo di garanzia prima casa per persone con disabilità grave (L. 104/1992) e nuclei familiari con convivente disabile; garanzia al 50% della quota capitale, elevabile all'80% con ISEE non superiore a 40.000 euro annui | +6 mln (2026) e +8 mln (2027) |
| Art. 4-ter | Incremento del fondo per il contributo alle spese di locazione degli studenti universitari fuori sede | +8,5 mln (2026) |
Edilizia integrata, Fondo Housing Coesione e semplificazioni procedimentali
L’articolo 9, sui programmi infrastrutturali di edilizia integrata, è stato integrato in sede di conversione con un nuovo comma 1-bis che individua i requisiti soggettivi dei proponenti privati (capacità economico-finanziaria attestata da un istituto di credito o da un fondo di investimento, esperienza documentata, impegno formale nell’atto convenzionale) e con le lettere a-bis) e a-ter), che disciplinano rispettivamente il «contesto territoriale» nei comparti di sviluppo di maggiori dimensioni e la dotazione di spazi e servizi di prossimità per il cohousing.
Resta fermo l’impianto quantitativo: almeno il 70% dell’investimento complessivo destinato a unità convenzionate, con prezzi e canoni calmierati di almeno il 33% rispetto alle quotazioni OMI dell’Agenzia delle entrate, vincolo di destinazione d’uso non inferiore a trent’anni. Nel testo definitivo è stato soppresso, al comma 7, il riferimento alla soglia di investimento diretto estero non inferiore a un miliardo di euro ai fini dell’applicazione della disciplina sui grandi programmi di investimento strategico nazionale (art. 13, D.L. 104/2023).
L’articolo 7 conferma il Fondo Housing Coesione, gestito da INVIMIT SGR S.p.A., con dotazione iniziale di 100 milioni di euro a valere sul Fondo per lo sviluppo e la coesione 2021-2027, aperto all’adesione di regioni, province autonome e amministrazioni centrali.
La legge di conversione ha inoltre inserito quattro nuovi articoli, assenti nel testo originario del decreto legge:
| Articolo | Contenuto |
|---|---|
| Art. 9-bis | Nuova categoria di alloggi di servizio "per esigenze temporanee" per il personale dell'Arma dei Carabinieri, con retta commisurata ai costi di gestione |
| Art. 9-ter | Modifica all'art. 33 del D.L. 98/2011: la partecipazione ai fondi immobiliari pubblici non richiede più società "interamente partecipate" dagli enti pubblici, ma è sufficiente la maggioranza del capitale sociale |
| Art. 11-bis | Potenziamento del patrimonio immobiliare per Forze armate (15 mln annui 2026-2028) e Corpo della Guardia di Finanza (1,5 mln nel 2026, 3,9 mln nel 2027, 3,1 mln nel 2028) |
| Art. 11-ter | Clausola di salvaguardia per le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e Bolzano |
Confermato infine l'articolo 8, con le conferenze di servizi semplificate a tempi certi (30-40 giorni), il vincolo trentennale di destinazione d'uso da trascrivere nei registri immobiliari e la dichiarazione automatica di pubblica utilità per gli interventi inseriti in programmi di rigenerazione urbana.
Profili di interesse per contribuenti e imprese
Oltre all’impianto generale, il testo coordinato contiene diverse disposizioni di diretto interesse per famiglie, imprese e datori di lavoro.
Per le imprese e i datori di lavoro
- Alloggi per dipendenti a carico del datore di lavoro (art. 9, comma 2): ai programmi di edilizia integrata possono accedere i lavoratori del settore privato che devono trasferirsi in un’altra località, con esigenze abitative a carico del datore di lavoro, inclusi i lavoratori stagionali. In sede di conversione è stato ampliato l’elenco dei settori interessati dalle esigenze degli stagionali: agricoltura, edilizia, impiantistica, turismo — compresi gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande di cui alla legge n. 287/1991 — e settore termale, con possibilità di ristrutturare edifici esistenti in zone agricole.
- Quota per attività economiche (art. 9, comma 3, lettera i-bis, introdotta in conversione): una quota compresa tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva dei programmi può essere destinata a start-up, microimprese, coworking, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere mediante convenzioni a canone calmierato.
- Rotazione delle unità per gli stagionali (art. 9, comma 3, lettera i, n. 3): la stessa unità abitativa può essere destinata a più finalità nell’arco dell’anno, a condizione che ciascun utilizzo abbia durata inferiore a dodici mesi continuativi.
Per contribuenti e famiglie
- Requisiti d’accesso all’edilizia convenzionata (art. 9, comma 3, lettera f): ISEE superiore ai limiti ERP, oneri abitativi a valori correnti di mercato eccedenti il 30% del reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare, e reddito non superiore a cinque volte gli oneri annui.
- Onorari notarili ridotti alla metà (art. 10, comma 1, lettera e) per tutti gli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata.
- Locazione con riscatto (art. 6): le risorse per il recupero del patrimonio edilizio pubblico possono essere destinate a progetti di locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressivo a scadenze predefinite, rivolti in particolare a giovani, giovani coppie e genitori separati.
- Rivendita vincolata (art. 9, comma 3, lettera l): fino alla scadenza del vincolo trentennale, le unità acquistate a prezzo calmierato possono essere rivendute solo al prezzo convenzionato, rivalutato secondo l’indice ISTAT FOI; sono vietate la cessione del contratto e la locazione a terzi, anche parziale.
Profili fiscali e di controllo
- Scambio dati con l’Agenzia delle Entrate (art. 9, comma 3, lettera i, n. 2): un provvedimento del direttore dell’Agenzia, da adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto, definirà le modalità di trasmissione dei contratti registrati di compravendita, mutuo fondiario e locazione delle unità convenzionate; l’amministrazione finanziaria effettuerà i controlli con la formazione di liste selettive e comunicherà gli esiti ai comuni interessati.
- Conseguenze per il conduttore inadempiente (art. 9, comma 3, lettera h, n. 2): chi omette di comunicare il superamento dei requisiti economici e patrimoniali, oltre alla risoluzione di diritto del contratto, versa al comune la differenza tra canone di mercato e canone calmierato per l’intero periodo contestato, con interessi legali e spese di accertamento; la riscossione avviene a mezzo ruolo, con applicazione dell’art. 48-bis del D.P.R. n. 602/1973 e dell’art. 144 del testo unico versamenti e riscossione (D.Lgs. n. 33/2025), con conseguente blocco dei pagamenti delle pubbliche amministrazioni sopra soglia.
- Controlli antimafia e origine dei capitali (art. 9, comma 9, integrato in conversione): il DPCM attuativo dovrà disciplinare la verifica dei requisiti anche con riferimento alla normativa antimafia e ai controlli sull’origine dei capitali investiti.
- Casse di previdenza private e INPS (art. 11): apertura agli enti previdenziali privati di cui ai D.Lgs. n. 509/1994 e n. 103/1996 per investimenti nei programmi di edilizia integrata, anche mediante apporto di beni immobili; l’INPS, nelle more della dismissione del patrimonio non strumentale, potrà stipulare nuovi contratti di locazione ad uso abitativo e non abitativo nell’ambito di progetti di valorizzazione o di risposta all’emergenza abitativa.
